Dispositif Censi Bouvard : fonctionnement et avantages fiscaux
Le dispositif Censi-Bouvard, introduit en 2009, s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir des biens meublés en résidences services, telles que les résidences étudiantes et les maisons de retraite. Ce mécanisme permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de louer le bien pendant au moins neuf ans.
Ce cadre fiscal avantageux se double de la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui peut alléger considérablement l’investissement initial. Les propriétaires peuvent aussi profiter de revenus locatifs réguliers, tout en se constituant un patrimoine immobilier diversifié. En combinant défiscalisation et rentabilité, le Censi-Bouvard séduit de nombreux investisseurs.
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Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard, aussi connu sous le nom de loi Censi-Bouvard, est un mécanisme de défiscalisation proposé par Yves Censi et Michel Bouvard à l’Assemblée nationale. Ce dispositif vise à encourager l’investissement dans des biens immobiliers meublés en résidences de services, comme les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les EHPAD.
Les dates clés
- Initialement introduite en 2009, la loi Censi-Bouvard a été prolongée par la loi de finances 2019, fixant la date limite au 31/12/2022.
- La loi de finances 2023 a toutefois arrêté ce dispositif, marquant ainsi sa fin.
Les types de biens concernés
- Résidences de services : ce dispositif s’applique à divers types de résidences offrant des services spécifiques, comme les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les EHPAD.
- Biens neufs ou réhabilités : les investissements peuvent porter sur des biens neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilités.
Les avantages fiscaux
Le dispositif Censi-Bouvard offre plusieurs avantages fiscaux, notamment une réduction d’impôt de 11 % sur le montant de l’investissement (plafonné à 300 000 €) répartie sur 9 ans. Il permet la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien, sous certaines conditions.
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Le dispositif Censi-Bouvard, bien que désormais arrêté au 31/12/2022, reste un exemple marquant de politique publique visant à dynamiser le marché de l’immobilier locatif en France.
Comment fonctionne le dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’applique spécifiquement aux investissements dans des résidences de services. Ces biens immobiliers peuvent être des biens neufs, des acquisitions en état futur d’achèvement (VEFA) ou encore des biens réhabilités. Les types de résidences concernées incluent les résidences étudiantes, les résidences pour seniors et les EHPAD.
Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit confier la gestion du bien à un gestionnaire professionnel via un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans. Ce bail garantit la stabilité des revenus locatifs, indépendamment du taux d’occupation du bien. Le gestionnaire professionnel est responsable de la location, de l’entretien et des services fournis aux résidents, ce qui allège considérablement la charge de travail pour l’investisseur.
En termes de statut fiscal, les investisseurs en Censi-Bouvard sont généralement sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de déclarer les revenus locatifs sous le régime simplifié du Micro-BIC, offrant ainsi des avantages fiscaux supplémentaires. La récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien est aussi possible, à condition que le bien soit loué pendant au moins 20 ans.
Ce montage financier favorise aussi l’obtention de crédits immobiliers. Les banques considèrent ces investissements comme peu risqués en raison de la stabilité des revenus locatifs assurée par le bail commercial. Le dispositif Censi-Bouvard combine avantageusement les aspects fiscaux et financiers pour optimiser le rendement des investissements dans les résidences de services.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard ?
Le dispositif Censi-Bouvard offre plusieurs avantages fiscaux significatifs. Le principal atout est la réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement, plafonné à 300 000 €. Cette réduction est répartie sur une période de 9 ans, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une économie d’impôt annuelle substantielle.
Prenons l’exemple de Paul, un investisseur à Nantes. En investissant 210 000 € dans une résidence de services, Paul récupère 40 000 € de TVA et réduit ses impôts de 23 100 €, soit une économie annuelle de 2 566 € sur 9 ans.
- Réduction d’impôt : 11% de l’investissement, limité à 300 000 €.
- Récupération de la TVA : sur le prix d’achat du bien, sous conditions.
- Économie annuelle : répartie sur 9 ans.
En plus de la réduction d’impôt, la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien constitue un avantage significatif. Cette récupération est conditionnée à la location du bien pour une durée minimale de 20 ans. Cela permet de diminuer le coût d’acquisition initial et d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
Ces avantages fiscaux rendent le dispositif Censi-Bouvard particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant de réductions d’impôts substantielles.